Стратегическое управление коммерческой недвижимостью. О чем это?
Стратегическое управление требует знаний из широкого круга компетенций, например. административные, технические или финансовые. В свою очередь, выбор стратегии стратегического управления зависит от инвестиционных целей собственника объекта. В чем именно специфика управления такими объектами?
Что такое управление коммерческой недвижимостью?
Чтобы правильно определить термин «управление недвижимостью», необходимо начать с пояснения того, что понимается под коммерческой недвижимостью. Для компании an-garant, оказывающей услуги по управлению внешним клиентам, это все виды недвижимости, приобретаемые инвесторами с целью достижения запланированной окупаемости инвестиций в течение определенного периода времени. В свою очередь, их управление определяется как забота о реализации плана инвестора с точки зрения достижения инвестиционных целей, предполагаемых при покупке или строительстве, растянутых во времени. Речь идет, в том числе, для возврата инвестиций, сохранения или увеличения стоимости имущества или подготовки его к продаже. Этот подход обеспечивает надлежащую установку приоритетов при предоставлении управленческих услуг, которые включают:
- качественный сервис,
- поддержание отношений с арендаторами недвижимости.
Именно договоры аренды, арендная плата и другие платежи, уплачиваемые ими, влияют на величину возврата инвестиций и рыночную стоимость имущества. Помимо так называемого обслуживание арендаторов также включает в себя финансовые услуги для арендаторов и собственников, т.е. администрирование договоров аренды, взыскание долгов, расчеты и полную отчетность.
Кроме того, следует позаботиться о поддержании имущества в неиспорченном состоянии в широком смысле. Эта сфера очень изменчива и зависит от многих факторов, включая инвестиционную стратегию клиента, позиционирование недвижимости на местном рынке, арендаторов, возраст, местоположение и техническое состояние. Обычно стремятся к тому, чтобы инвестиционная и арендная привлекательность рассматриваемой недвижимости со временем увеличивалась. И все это при сохранении безопасности, соблюдая законы и нормативные требования, касающиеся, среди прочего, техническое состояние, правила пожарной безопасности или технических установок.
Управление недвижимостью на вышеуказанном уровне требует междисциплинарной компетентности команды по управлению коммерческой недвижимостью. Стоит, чтобы в компании, оказывающей такие услуги, объем компетенций должен был расширяться от квалифицированных администраторов, инженеров на должностях технических менеджеров, технических координаторов, через специалистов в области финансов: администраторов договоров аренды, аналитиков, бухгалтеров, до квалифицированных менеджеры в области маркетинга и PR, занимающиеся созданием маркетинговых стратегий.
Специфика и концепция стратегического управления
По определению, стратегическое управление означает целостный, творческий, инновационный подход, ориентированный на определение пути достижения предполагаемых целей. Благодаря этому достигается чувство безопасности в меняющейся рыночной ситуации. В отношении коммерческой недвижимости стратегическое управление заключается в анализе инвестиционных целей клиента в отношении конкретного объекта, а также в подготовке и реализации соответствующего бизнес-плана, который обеспечит достижение ранее поставленных целей. Углубляясь в определение этого понятия, следует помнить о нескольких важных моментах. Во-первых, каждое свойство имеет набор уникальных характеристик, которые стоит проанализировать, обычно с точки зрения сильных и слабых сторон, возможностей и угроз (SWOT-анализ).
Наиболее важными факторами обычно являются:
- расположение,
- конкурентная среда,
- тип недвижимости,
- сочинение
- арендаторов, возраст и техническое состояние объекта.
Вышеуказанные особенности оказывают существенное влияние на подготовленную стратегию управления. Затем нужно посмотреть на цели, поставленные инвестором. Их знания позволят эффективно реализовывать стратегические планы управления коммерческой недвижимостью. Ключевую роль также играет определение временных рамок, на которые готовится данная стратегия. Наиболее распространены годовые, трех- и пятилетние планы. Только сопоставление целей инвестора с детальным анализом объекта позволяет определить, какие аспекты функционирования объекта, его ткани, структуры и характера будут предметом стратегической деятельности управляющих. На этой основе клиентам могут быть представлены выводы и рекомендации, часто в форме обширных операционных и инвестиционных бюджетов, содержащих количественные предложения действий в конкретной временной перспективе.